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(三)施工項目的單項分析
    施工項目單項分析是對某項及某幾項指標(biāo)進行解剖性分析，從而找出項目管理是否達到預(yù)期目標(biāo)的具體原因，提出應(yīng)該加強和改善的具體內(nèi)容，主要應(yīng)對質(zhì)量、工期和成本進行分析。
    (1)工程質(zhì)量分析。工程質(zhì)量分析的主要依據(jù)，是建筑項目的計算要求和國家規(guī)定的工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)。此外，還應(yīng)考慮到，由于各類建筑項目的功能不同，對工程質(zhì)量的要求也有所區(qū)別。工程質(zhì)量的基本要求是：第一，堅固耐用，安全可靠；第二，保證使用功能；第三，建筑物造型、布局以及酒店室內(nèi)的標(biāo)識設(shè)計裝飾要美觀、協(xié)調(diào)、大方。工程質(zhì)量分析的主要內(nèi)容應(yīng)該包括以下方面：
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(1)質(zhì)量評定等級。指單位工程的等級，質(zhì)量等級有合格、不合格，以及確定的其他市優(yōu)、省優(yōu)、部優(yōu)、國優(yōu)等質(zhì)量目標(biāo)。
(2)酒店建筑實際工期。指統(tǒng)計工期，可按單位工程、單項工程和建筑項目的實際工期分別計算。酒店的標(biāo)識設(shè)計與酒店建筑工期提前或拖后是指實際工期的差異與定額工期的差異。
(3)利潤。承包價格與實際成本的差異。
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    目前施工質(zhì)量管理主要由施工隊自檢、監(jiān)理公司復(fù)檢、業(yè)主核驗、政府質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)測評四部分組成，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。同時，業(yè)主通過參與每道工序的質(zhì)量抽查，做到心中有數(shù)。這里主要指酒店前三個部分的管理工作。施工單位自檢這是質(zhì)量保障的基礎(chǔ)，因為它始終貫穿于項目建設(shè)的全過程，所以必須監(jiān)督施工單位建立健全的質(zhì)量自檢管理體系，必須保證其在質(zhì)量管理中始終發(fā)揮良好作用，把質(zhì)量隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。監(jiān)理公司復(fù)檢是對施工單位自檢的全面監(jiān)督，能夠站在公平的立場上嚴(yán)把工程質(zhì)量。值得一提的是，酒店一定要依據(jù)監(jiān)理單位認(rèn)可的工程月進度報表支付工程進度款，這樣才能保證社會監(jiān)理的效力。酒店核檢是對施工單位自檢及監(jiān)理公司復(fù)檢的必要補充。
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    2)提高人員素質(zhì)是提高工程質(zhì)量管理的根本保證。首先，必須提高酒店自身的政治素質(zhì)，政策觀念強，行業(yè)道德高尚，能認(rèn)真執(zhí)行黨和國家的方針、政策，遵守國家法律和地方法規(guī)，堅持原則，公正廉潔；其次，還必須加強人員的理論學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其不斷在建筑項目建設(shè)實踐中得到鍛煉，以提高人員的決策能力、組織能力、指揮能力、判斷能力和應(yīng)變能力。
    3)保證建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量。原材料控制首先要控制原材料進場關(guān)，在確認(rèn)實物與質(zhì)量證明材料相符的情況下，外觀檢查合格后方可卸貨下車進場。材料進場驗收后，應(yīng)按照施工規(guī)范要求及監(jiān)理規(guī)范要求，在監(jiān)理人員的監(jiān)督下采取正確的方式采集樣品，并按規(guī)定送到有資質(zhì)的檢測單位進行檢測，檢測合格后方可使用，不合格的必須退場，重新采購。
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    (5)結(jié)論。①本項目所在位置的價位區(qū)間和本項目開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制；②本項目在區(qū)域內(nèi)市場開發(fā)的潛力；③本項目在營銷中的營銷焦點問題。
    (6)酒店區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位。①分檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶層特征及輻射區(qū)范圍；②本項目目標(biāo)人群特征包括區(qū)域來源行業(yè)特點、對產(chǎn)品偏好、購買入住方式,以及主要的關(guān)注點、訴求點；③目標(biāo)客戶；④酒店的VI設(shè)計與市場定位；⑤酒店整體市場對本項目有重大的影響因素；⑥產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等；⑦產(chǎn)品定位及建議；⑧戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。
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    威脅分析：市場供應(yīng)量大，競爭激烈，尤其是周邊幾個大項目對本項目沖擊較大，項目發(fā)售時預(yù)計周邊在售尾盤多，將面臨價格戰(zhàn)的壓力。預(yù)售項目發(fā)售時，周邊現(xiàn)樓較多對本項目遠期樓花沖擊力較強。
第二部分：項目定位
第一節(jié)：酒店客戶群定位
    (1)酒店主要客戶構(gòu)成及銷售效果分析。
    (2)競爭酒店項目的客戶定位。
    (3)本項目外銷市場可行性分析。
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    全部內(nèi)容反復(fù)強調(diào)的宗旨是，永遠注重酒店的標(biāo)識設(shè)計并把每個客人的個性化需要放在第一位，為每一位客人提供真正熱情體貼的服務(wù)。所有員工每日都要時時提醒自己，他們是“淑女與紳士”，“為淑女與紳士服務(wù)”，并且他們必須積極熱誠地為客人服務(wù)，預(yù)見客人的需要。麗茲-卡爾頓在世界各地的每日訓(xùn)言都是一成不變的：“超越客人的期望，是公司最重要的使命。”員工滿意度是“黃金標(biāo)準(zhǔn)”中的閃光點。“淑女與紳士為淑女與紳士服務(wù)”——這句話可以看作是員工滿意度和顧客滿意度的結(jié)合。麗茲-卡爾頓視擁有并保持出色的員工群體是公司的首要任務(wù)，公司培訓(xùn)員工的方法是以此為基礎(chǔ)的。
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(二)迎合時尚因素
    追求時髦是許多現(xiàn)代人的重要心理需求，在酒店服務(wù)中加入時尚的文化因素往往能夠調(diào)動起人們的消費欲望。個性、新奇性和娛樂性成為很多現(xiàn)代酒店企業(yè)著力打造的賣點。以各種文化娛樂元素為主題、裝潢別致的低星級酒店層出不窮，為滿足現(xiàn)代年輕人個性化需求的諸如生日套房、情侶套房等特色服務(wù)項目屢不鮮。各式各樣迎合都市時尚及生活方式的文化營銷方式給傳統(tǒng)的酒店行業(yè)注入了新鮮的活力。
第二節(jié)  如何推動文化營銷
一、塑造優(yōu)秀企業(yè)文化，推動酒店文化營銷
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6.有利于酒店在經(jīng)營管理過程中堅持“以人為本”的經(jīng)營理念，自覺開展全方位的企業(yè)文化建設(shè)
    現(xiàn)階段的市場競爭已由產(chǎn)品競爭、戰(zhàn)略業(yè)務(wù)競爭轉(zhuǎn)到了酒店形象競爭方面，而形象中最重要的是人的形象，所以酒店要把塑造具有新的精神風(fēng)貌的“人”放在經(jīng)營管理的首位，管理與營銷活動不能見物不見人。實行營銷策劃可以促進酒店既重視服務(wù)質(zhì)量，又重視“現(xiàn)代人”的培養(yǎng)；既重酒店VI設(shè)計的產(chǎn)品推銷，又重酒店形象(包括人員價值觀)的推銷，從而完成管理和競爭觀念上的又一次飛躍。
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