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    (3)既有作品去填充新項(xiàng)目。在建筑師成為繪圖員的情況下，面對大量待設(shè)計(jì)的酒店，建筑項(xiàng)目尤其是重復(fù)性較大的住宅項(xiàng)目，難免不來回復(fù)制，使用既有作品去填充新項(xiàng)目，把南方的方案照搬到北方、沿海的方案照搬到山區(qū)也是常有的事。建筑師們不再有自己的創(chuàng)作靈感與激情，因?yàn)樗麄冃枰谝粌芍軆?nèi)完成整個(gè)酒店甚至是住宅、小區(qū)的規(guī)劃、景觀和建筑設(shè)計(jì)。
二、我國建筑項(xiàng)目策劃人員構(gòu)成的現(xiàn)狀
    (1)人員及其知識構(gòu)成。項(xiàng)目策劃行業(yè)沒有完全的所謂“科班出身”。從業(yè)人員的知識背景極其繁雜，來自于社會(huì)的方方面面。從經(jīng)濟(jì)、建筑、財(cái)務(wù)到房地產(chǎn)、銷售、廣告的VI設(shè)計(jì)乃至導(dǎo)游、公關(guān)行業(yè)一應(yīng)俱全。整個(gè)建筑項(xiàng)目策劃行業(yè)尚未形成系統(tǒng)的培育流程，也尚未總結(jié)出系統(tǒng)的學(xué)科體系和知識結(jié)構(gòu)。
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    建設(shè)方與建筑師之間這種不明確的關(guān)系存在一個(gè)缺點(diǎn)，使得建筑設(shè)計(jì)的修改不斷，時(shí)間延長和成本增加。這是因?yàn)椋ㄖ?xiàng)目策劃是文本文件而建筑設(shè)計(jì)是圖紙文件，文本文件的編寫顯然要比圖紙文件繪制要節(jié)約時(shí)間和成本?？上驳氖?，我國建筑項(xiàng)目的可行性研究已經(jīng)法制化，為建筑項(xiàng)目策劃提供了一個(gè)良好的環(huán)境。自1997年全國一級注冊建筑師考試開始，《設(shè)計(jì)前期與建筑項(xiàng)目策劃》已被列入專業(yè)考試之中。盡管與國際接軌還有一定差距，然而，對前期設(shè)計(jì)的重視，可以看到建筑項(xiàng)目策劃正逐漸進(jìn)入一個(gè)科學(xué)而正規(guī)的軌道。
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(3)注重建設(shè)發(fā)展過程策劃。
    目前對城市規(guī)劃的要求，特別重視酒店近期建設(shè)規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施步驟、措施和方法的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，這也是酒店建筑項(xiàng)目策劃的核心內(nèi)容。衡量建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的標(biāo)準(zhǔn)不僅要有合理的目標(biāo)，更要有解決問題的能力和實(shí)施可行性。有實(shí)用價(jià)值的酒店規(guī)劃是可行的規(guī)劃，而不是美好的空中樓閣，理想和現(xiàn)實(shí)可行性必須統(tǒng)一。因此規(guī)劃和酒店品牌策劃都要根據(jù)對現(xiàn)實(shí)社會(huì)及市場的判斷，為實(shí)現(xiàn)價(jià)值目標(biāo)策劃好每一個(gè)實(shí)施步驟，制定出有關(guān)的管理措施。從工作內(nèi)容實(shí)質(zhì)看規(guī)劃與策劃實(shí)為統(tǒng)一體，二者根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的大小、內(nèi)容，從宏觀到微觀、從政府政策方針到具體管理對策、從整個(gè)城市系統(tǒng)工程到單體房屋建筑都涉及非常廣泛。
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    從理論上說，城市發(fā)展建設(shè)活動(dòng)中，等量的必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間可以產(chǎn)生不等量的勞動(dòng)價(jià)值。酒店企業(yè)所有制形式多元化并具有獨(dú)立的利益和經(jīng)營自主權(quán)導(dǎo)致生產(chǎn)要素的不同組合，產(chǎn)生不同的國民收入。規(guī)劃師的價(jià)值體現(xiàn)在優(yōu)化組合社會(huì)生產(chǎn)力的過程中滿足利益合理分配，提高效率等多方面的要求，這都需要科學(xué)的規(guī)劃與策劃。不稱職的或不能勝任要求的規(guī)劃師勢必會(huì)被市場經(jīng)濟(jì)所淘汰。從這一意義上說當(dāng)前情況下規(guī)劃師不擅長酒店品牌策劃與建筑項(xiàng)目策劃是難以生存的。
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    (5)結(jié)論。①本項(xiàng)目所在位置的價(jià)位區(qū)間和本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制；②本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)市場開發(fā)的潛力；③本項(xiàng)目在營銷中的營銷焦點(diǎn)問題。
    (6)酒店區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位。①分檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶層特征及輻射區(qū)范圍；②本項(xiàng)目目標(biāo)人群特征包括區(qū)域來源行業(yè)特點(diǎn)、對產(chǎn)品偏好、購買入住方式,以及主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)；③目標(biāo)客戶；④酒店的VI設(shè)計(jì)與市場定位；⑤酒店整體市場對本項(xiàng)目有重大的影響因素；⑥產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等；⑦產(chǎn)品定位及建議；⑧戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。
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    威脅分析：市場供應(yīng)量大，競爭激烈，尤其是周邊幾個(gè)大項(xiàng)目對本項(xiàng)目沖擊較大，項(xiàng)目發(fā)售時(shí)預(yù)計(jì)周邊在售尾盤多，將面臨價(jià)格戰(zhàn)的壓力。預(yù)售項(xiàng)目發(fā)售時(shí)，周邊現(xiàn)樓較多對本項(xiàng)目遠(yuǎn)期樓花沖擊力較強(qiáng)。
第二部分：項(xiàng)目定位
第一節(jié)：酒店客戶群定位
    (1)酒店主要客戶構(gòu)成及銷售效果分析。
    (2)競爭酒店項(xiàng)目的客戶定位。
    (3)本項(xiàng)目外銷市場可行性分析。
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    同時(shí)，停滯不前的原生態(tài)技術(shù)，并不是可持續(xù)的生態(tài)觀。因此，應(yīng)當(dāng)考慮將現(xiàn)代的生態(tài)技術(shù)運(yùn)用到普通的建筑設(shè)計(jì)中去，即“適宜技術(shù)”。
    “適宜技術(shù)”就是具有一定適宜性、普遍性的技術(shù)，又能根據(jù)酒店環(huán)境的不同及地域特色的標(biāo)識設(shè)計(jì)來對酒店進(jìn)行設(shè)計(jì)并提高酒店的入住率。也就是說，從滿足基本的人居環(huán)境的要求出發(fā)，通過“適宜技術(shù)”設(shè)計(jì)手段，運(yùn)用當(dāng)?shù)氐馁Y源，結(jié)合適宜的經(jīng)濟(jì)的技術(shù)，來達(dá)到酒店可持續(xù)發(fā)展的目的。
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    以酒店的建筑設(shè)計(jì)為著眼點(diǎn)，酒店生態(tài)建筑主要表現(xiàn)為：利用太陽能等可再生能源，注重自然通風(fēng)，自然采光與遮陰，為改善小氣候采用多種綠化方式，為增強(qiáng)空間適應(yīng)性采用大跨度輕型結(jié)構(gòu)，水的循環(huán)利用，垃圾分類、處理以及充分利用建筑廢棄物等。僅從以上幾個(gè)方面就可以看出，不論哪方面都需要多工種的配合，需要結(jié)構(gòu)、設(shè)備、園林等工種，建筑物理、建筑材料等學(xué)科的通力協(xié)作才能得以實(shí)現(xiàn)。這其中建筑師起著統(tǒng)領(lǐng)作用，建筑師必須以生態(tài)的、整合的觀念，從整體上進(jìn)行構(gòu)思。

    這種基于實(shí)態(tài)調(diào)查的設(shè)計(jì)方法論，完全都是以客觀化、合理化的立意為出發(fā)點(diǎn)的，并且對構(gòu)想的評價(jià)、預(yù)測也是圍繞這一主導(dǎo)思想進(jìn)行的。
    第二，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)人是酒店品牌策劃的主體指向。實(shí)態(tài)調(diào)查是源于建筑環(huán)境中使用者的活動(dòng)與建筑空間的對應(yīng)關(guān)系的，從家庭生活到社會(huì)生活，全部的生活方式與空間環(huán)境的關(guān)系都是建筑項(xiàng)目策劃的內(nèi)容，離開任何人類活動(dòng)，建筑項(xiàng)目策劃也就失去了真實(shí)的內(nèi)容。這是強(qiáng)調(diào)在策劃中對環(huán)境、行為的理論與研究方法的運(yùn)用。
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   酒店項(xiàng)目策劃的目的就是“雙贏”策略，委托策劃方達(dá)到最佳滿意，策劃方獲得用貨幣來衡量的思維成果，因此，策劃方肩負(fù)著重要的任務(wù)，要想達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，必須滿足策劃的超前性。建筑項(xiàng)目策劃要具有超前性，必須經(jīng)過深入的調(diào)查研究。“沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)”，同樣，沒有經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查研究，建筑項(xiàng)目策劃方案也無從說起。要使酒店的品牌策劃科學(xué)、準(zhǔn)確，必須深入調(diào)查，占取大量真實(shí)全面的信息資料，必須對這些信息進(jìn)行去粗取精，去偽存真，由表及里，分析其內(nèi)在的本質(zhì)。超前性是建筑項(xiàng)目策劃的重要特性，在實(shí)踐中運(yùn)用得當(dāng)，可以有力地引導(dǎo)將來的工作進(jìn)程，達(dá)到策劃的初衷。建筑項(xiàng)目策劃一定要具有超前性，沒有超前性的策劃不能認(rèn)為是好策劃。但策劃追求超前性，是以一定的條件為前提的，不能脫離現(xiàn)有的基礎(chǔ)，提出毫無根據(jù)的憑空想像。建筑項(xiàng)目策劃一定要立足現(xiàn)實(shí)，面向未來，訴諸對象。既具有超前性，又具有創(chuàng)意的策劃，一定會(huì)把實(shí)體的訴求目的表達(dá)得淋漓盡致，實(shí)現(xiàn)策劃的目的，實(shí)現(xiàn)策劃活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)最大值。
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