消防驗收不合格 發展商叫業主先收樓再說

　　去年11月,位于廣州增城的合生·湖山國際四期迎來交樓。終于等來可以入住新房原本是件高興的事，但是樓盤的交樓質量卻讓業主心寒。除了漏水漏電、墻面地板空鼓等諸多問題外，樓盤四期的“建設工程消防驗收”結果為不合格。

　　廣東省公安消防總隊官方網站顯示，該樓盤(登記名為“廣州紫云山莊房地產有限公司湖山花園四期”)的建設工程消防驗收公告結果為“不合格”,辦結時間為2016年7月27日,文號為穗公消驗字〔2016〕第0942號。在這種情況下，發展商卻讓業主先收樓再說。

　　發展商稱可在收樓一年內提供驗收證明

　　業主表示，發展商稱要先驗收再整改，但又不提供具體的整改時間表。由于擔心驗收房屋后這些質量問題就得自己承擔,因此拒絕收樓。對此，樓盤工作人員稱，小問題可以驗收后再整改，如果問題比較大，會和業主協商具體處理。至于消防驗收問題，該工作人員稱相關條款已寫入部分業主的合同中，將在收樓后一年內完成相關手續。

　　根據樓盤業主提供的商品房預售合同第十五條約定,甲乙雙方進行房屋驗收交接時，消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證是其中一項資料，同時“上述文件不全的,視為不符合交付標準,乙方有權拒絕收樓”。不過，該合同的補充協議第8條又約定:雙方同意對合同第十五條“房屋交付時的有關資料”調整為“規劃、公安消防、人防、環保、建設部門出具的相關驗收合格證明或認可文件的提供時間最遲在乙方收樓后一年，在此期間,乙方同意不以甲方不符合交付標準為由而追究甲方責任”。

　　律師：附加條款與法律法規抵觸不具法律效力

　　對此，廣東保典律師事務所合伙人廖建勛律師認為，雖然合同附加條款調整了時間表，但建設工程必須通過消防驗收，這是強制性規定。該條款與國家相關法律法規相抵觸，因此并不具有法律效力,業主可要求開發商立即補齊手續后，再進行收樓。

　　部門：未經消防驗收不得投入使用

　　針對此事，廣州市消防部門表示，根據消防法等有關規定，建設工程在投入使用前，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。

　　那么，作為房地產行業的主管部門，住建部門如何看待這一問題呢？未通過消防驗收的情況下，開發商能否要求業主先行收樓？對此問題，廣州市住建委房地產處先是表示問題應由消防部門回應，隨后又發來一份由國家住建部簽發于2013年12月2日的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》，但其中并未提及消防驗收問題。

　　青島消防公司科信消防提醒：

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》

　　第二十六條 第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”

　　《建設工程質量管理條例》

　　第四十九條 “建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

　　第五十六條 違反本條例規定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處20萬元以上50萬元以下的罰款：(八)未按照國家規定將竣工驗收報告、有關認可文件或者準許使用文件報送備案的。

　　《中華人民共和國消防法》

　　第十三條 按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規定進行消防驗收、備案：依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。

　　第五十八條 未經消防驗收或者消防驗收不合格，擅自投入使用的，責令停止施工、停止使用或者停產停業，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。

　　附：商品房驗房注意事項

　　一、注意及時接收商品房入住通知書

　　1.這是商品房收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。

　　2.接到入住通知書后，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

　　特別提示：

　　1.要注意商品房收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

　　2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。

　　3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。

　　4.若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

　　二、確定房屋是否達到交付條件

　　1.《竣工驗收備案表》──最重要

　　《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。

　　《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。

　　2.《住宅質量保證書》

　　《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

　　3.《住宅使用說明書》

　　《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

　　4.《建設工程質量認定證書》

　　5.《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

　　6.實測面積登記表

　　三、房屋檢驗

　　收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。

　　“先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：

　　1.檢測房屋面積：

　　要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

　　2.檢驗房屋質量：

　　購房者進行房屋驗房時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：

　?。?)房屋本身的質量

　?。?）景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。

　?。?）裝修質量

　　四、新房驗房的最終結果

　　1.房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。

　　2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

　　3.發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。

　　4.對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。